Bad Kreuznach / Gewobau - Mehrfamilienhaus

Erstellung einer Machbarkeitsstudie

Variantenentwicklung von der reinen Instandsetzung bis zur Modernisierung mit Wohnraumerweiterung

Auftraggeber:
GEWOBAU Bad Kreuznach, Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH
Auftrag:
Machbarkeitsstudie zu verschiedenen Modernisierungsvarianten
Gebäude
1.080 m² Wohnfläche, Baujahr 1950
Investitionskosten
Ca. 1,25 Millionen Euro (wirtschaftl. Variante)
Energieeinsparung
Von 371 auf 67 kWh/m²a (82% Einsparung)
Bearbeitung
Planung Anfang 2008

Objektbeschreibung
Das Mehrfamilienhaus besteht aus 21 Wohneinheiten, die sich auf 1.079 m² Nutzfläche verteilen. Das langgestreckte dreigeschossige Gebäude in Massivbauweise, Baujahr 1950, hat ein nicht ausgebautes Dach und einen unbeheizten Keller. Zum Einen erfolgt die wohnungszentrale Heizung mittels Gastherme, zum Anderen durch dezentrale Heizung mit Gaseinzelöfen.

Vorgehensweise
Die untersuchten Varianten wurden von den technischen Merkmalen her gemeinsam mit der GEWOBAU entwickelt. Vorliegende Kostenschätzungen und Angebote von Fachfirmen konnten bei der Variantenentwicklung mit berücksichtigt werden. Da aber auch gerade die wohnungswirtschaftlichen Parameter die Ergebnisse maßgeblich bestimmen, war es wichtig, diese im Gespräch mit dem Auftragnehmer zu diskutieren. Insbesondere die den jeweiligen Varianten zugeordneten Prognosen bzgl. Leerstand, Fluktuation, Mieterlöse und künftige Instandhaltungskosten wurden daher mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit abgeschätzt.

Varianten
Die Varianten orientierten sich in energetischer Hinsicht an den Interessen des Bauherrn mit Hauptaugenmerk auf einen Vollwärmeschutz sowie am Förderniveau ( EnEV-Neubau und EnEV -30%). Bei der baulichen Substanz wurde der Abbruch und die Betonsanierung der Balkone und dem Laubengang sowie eine Wohnraumerweiterung in die Betrachtung einbezogen. Durch die neu vorgestellten Balkone und Treppenanlage bekäme die Fassade bei einigen Varianten ein neues, modernes Gesicht. Zusätzlich wurde die Errichtung eines Blockheizkraftwerkes (BHKW) angedacht.

Fazit
Im Ergebnis der wirtschaftlichen Untersuchung würden die Varianten "Wohnraumvergrößerung mit und ohne BHKW" die größtmögliche Eigenkapitalrendite erzielen. Ebenso wiesen beide Varianten die höchste Energieeinsparung nach der Sanierung auf, womit auch bei der Neufestlegung der Mieten ein größtmöglicher Spielraum gegeben wäre.